将来に備えて投資をしていかなくては、と思ったのでいろいろ情報収集をしていたら、投資不動産で運用していく方法があることを知り、営業マンの方から物件を紹介されました。
せっかくなので始めたいと考えていますが、不動産投資は初心者ですし、2000万円を超える高額な商品をローンで買うことに不安もあります。そのため、投資不動産を所有するメリット、デメリットについて相談したいです。
| ご相談者様 | 男性（28歳） |
| 家族構成 | 独身 |
| 生命保険料 | 20,000円／月（貯蓄型） |
| 投資経験 | NISA,iDeCo,貯蓄型保険 |
不動産投資のメリット・デメリットに関して知りたいということなのですが、なぜ、様々な資産形成方法の中から不動産投資を選んで興味を持ったのかについてお伺いしてもよろしいでしょうか。
はい。まだすぐではありませんが結婚して子供ができた後や、老後にはたくさんお金が必要だということで、いろいろと資産形成方法について勉強したのです。初心者はまずここから、ということでNISAやiDeCoでの投資信託の積み立ては始めました。次は何を始めてみようかと考えていたところ、たまたまネットの広告で不動産投資というものを知り、営業マンの方から話を聞いてみたら、良いなと思ったためです。
なるほど。ご結婚後のことや、遠い未来の老後のことまで見据えて考えていらっしゃるところが素晴らしいですね。確かに、老後の年金や医療費、介護などの社会保障不安は、若い世代であればあるほど、大きく感じるかも知れませんね。教育費も、義務教育の授業料というよりは、塾代や習い事がどんどん高額になる傾向にあります。
そうですね。おっしゃる通り、そのあたりが不安だなと思いまして。
NISAやiDeCoを使った証券投資はしたことがあるけれど、不動産投資は初めてなのですね。分かりました。ちなみに、不動産の営業マンの方から、どんなことを言われましたか？
不動産投資は、税金対策になるし、保険効果もあるし、お金を借りて投資するので、資産形成スピードが圧倒的に早くなるのだ、と聞きました。
なるほど。そういったメリットを伝えてもらったのですね。確かに保険が付いてくる、というのは正解です。ただ、税金対策になるかどうかはご年収次第ですし、お金を借りて投資したら資産形成スピードが上がるのか、というのも、金利や物件次第です。お金を借りて不動産を買ったら逆ザヤになってむしろ資産が減る場合もあるのです。
税金対策になるのかどうかは年収次第なのですか…。わたしの年収は600万円なのですが。 そして逆ザヤになって資産が減ることもあるなんて、すごくこわいですね…。
大変申し上げにくいのですが、ご年収が600万円の方では、ほぼ税金対策の効果はありません… お金を借りて投資する、ということは良い方向に転がれば、儲けが大きくなりますが、悪い方向に転がった場合の損失も大きくなる、ということをしっかりと念頭に置かねばなりません。
そうなんですね…。融資で投資ができる、というのはメリットだけでなくデメリットにもなり得る、ということをよく覚えておきます。
そうですね。投資不動産のデメリットは、営業担当さんから何か聞きましたか？
はい。空室リスク、災害リスク、事故物件になるリスクがあることがデメリットだ、と説明を受けました。空室は家賃保証があるので大丈夫、と言われましたし、災害リスク、事故物件リスクは保険でカバーできます、と言われたので、安心なのかな、と思いました。
なるほど。しっかりデメリットの説明もしてもらったのですね。ただ、空室リスクを解決する家賃保証、というのは契約内容次第では、将来売却する際に資産価値に大きなマイナス影響があることをご存じですか？
え…そうなんですか？知りませんでした。家賃保証の仕組みを詳しく見ていただきたいです。
はい。契約内容をのちほど確認させてください。 あとは、その営業マンさんがおっしゃっていないデメリットとして、共有部分や専有部分にはそれぞれ修繕が必要で、この出費が長期で考えるとばかにできないことや、築年数の上昇にあたって、物件から得られる家賃が減少していくこと、などもありますね。
なるほど。確かに言われてみれば、そういったことは考えなくてはですね。家賃収入が入るので、毎月手出しほぼなく物件が持てます、という言葉を鵜呑みにしてしまっていました。
そうなのです。上手く運用できればお金持ちになるスピードが加速しますが、デメリットをしっかり理解しないまま始めると、失敗しがちなので、まずは物件を買う前にしっかり知識をつけましょう。知識をつけて、マイナスになる恐れが高い物件を避け、収益が得やすい物件を選べるようになりましょう。
そういった見分け方ができるようになるのですね！それはぜひ学んでみたいです。
急がば回れという感じになりますが、資産形成スピードを高めたければ、まず最低限の知識を学ぶ、というのが一番良いと思います。 多くの方が営業マンから言われるがままに、なんとなく不動産投資を始めてしまうのですが、そういった方はこの不動産投資の世界で成功するのは難しいでしょう。 勉強してから始める方がほぼいない世界なので、逆に知識をつけてから買うだけで、上手くいく確率がグッと上がるのです。
確かに、ライバルより情報という武器を多く持っていたほうが、成功確率は上がりそうですね。
購入前にそのことに気付けて本当に良かったと思います。まずはさきほど軽くご紹介した、メリット・デメリット、注意点などをもっと深堀りしてみましょう。その上で、知識がついた段階でもう一回不動産投資の営業マンからいろいろと話を聞くと、見えてくるものが全然変わることでしょう。
今はたくさん吸収する段階ですね。よろしくお願いします。こういった相談をせずに、不動産投資をなんとなく勢いで始めなくて本当に良かったです。知識・ノウハウに基づいた、物件や契約形態の選び方を教えていただけるのは大変心強いです。
不動産投資への取り組み方を見直したことで、将来の資産形成スピードの予測値が大幅に改善できた。余剰資金が出てくることによって、漠然とした将来不安を解消できた。
| 10年後に不動産売却を行った場合の見込み利益 | 約-500万円 |
| 生命保険料 | 約20,000円/月（積み立て） |
| 証券投資 | 20,000円/月 |
| 住宅購入計画 | 今のところなし |
| 10年後に不動産売却を行った場合の見込み利益 | 約200万円（700万円アップ！） |
| 生命保険料 | 約20,000円/月（積み立て） |
| 証券投資 | 20,000円/月 |
| 住宅購入計画 | 今のところなし |