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中古住宅は、新築よりも割安な価格で購入できるメリットがある反面、注意すべきポイントもあります。

しかし、価格の安さだけで購入に踏み切ると、いざ生活してから「こんなはずではなかった」と後悔するかもしれません。

今回は、中古住宅を購入する場合の注意点について解説します。中古住宅の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

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中古住宅のメリットとデメリット

中古住宅を購入する場合、メリットとデメリットを把握しておく必要があります。メリットとデメリットをそれぞれ確認しましょう。

中古住宅のメリット

中古住宅の主なメリットは、以下の3つです。

• 新築より価格が安い
• 家の間取りや現況を確認できる
• 管理が行き届いた物件か確認できる

1点目のメリットは、新築より価格が安い点です。中古住宅は築年数が古くなるため、一般的に新築よりも安く購入できます。費用面を抑えたい人にとって、中古住宅はぴったりのメリットです。

2点目は、家の間取りや現況を確認できる点です。すでに完成されている物件なので、内見で間取りや家の状態を直接確認できます。そのため、実際の生活がイメージできる点がメリットです。

3点目は、管理が行き届いた物件かチェックできる点です。外壁や共用部分に劣化や修繕されていない箇所がないか、中古物件は内見時に確認できます。建物の管理が行き届いているかチェックできる点も、中古住宅を選ぶメリットといえます。

中古住宅のデメリット

中古住宅を選ぶ主なデメリットは、以下の2つです。

• 古い設備のままになっている場合がある
• 生活感が残ってしまっている

1点目は、古い設備のままになっている場合がある点です。新築住宅と比較すると、古い設備のままになっている物件もあります。

2点目は、生活感が残ってしまっている点です。

中古住宅の購入の流れ

中古住宅を購入する主な流れを確認しましょう。目当ての中古物件が決まった後の手続きは、以下の流れで行われます。

• 物件の購入申し込みをする
• 住宅ローンの仮審査をする
• 売買契約をする
• 住宅ローンの本審査をする
• 金銭消費貸借契約を締結する
• 融資実行・物件の引き渡し

それぞれの流れを詳しく確認しましょう。

物件の購入申込みをする

まずは、目当ての物件を購入する意思を示すために、購入申込みをしましょう。

購入申込みをする場合、申込書の提出が必要になります。もし、後から良い物件が見つかれば、申込は撤回できます。

目当ての物件が見つかったら、まずは申し込みはしておきましょう。また、購入意思を証明するために「証拠金」の支払いが必要なケースもあります。証拠金は、数万円から10万円程度です。

住宅ローンの仮審査をする

次に、住宅ローンの仮審査を実施しましょう。

せっかく目当ての物件を見つけても、住宅ローンが通らなければ前には進みません。物件価格で住宅ローンが借りられそうか確認しておきましょう。

仮審査は、住宅ローンの本審査の前に金融機関が実施する簡易なチェックです。住宅ローンの返済が問題なく実施できるか確認する目的で「個人信用情報」と「収入」について審査を行います。

• 個人信用情報の確認：クレジットカードの返済や税金に滞納がないかを確認
• 収入の確認：借入額に見合う収入が安定的に得られているか確認

一般的に、事前審査は申請してから1週間程度で結果が出ます。

売買契約をする

購入申込後は、売買契約の締結に進みます。

まずは、物件の売買条件や住宅性能を記した「重要事項説明書」の説明を受けます。重要事項説明書に記載されている内容で問題ないか、事前に確認しておきましょう。

重要事項説明書の内容に問題がなければ、売買契約書を締結します。また、このタイミングで手付金が必要になります。

手付金の金額や必要な準備物は、あらかじめ確認しておいてください。

住宅ローンの本審査をする

売買契約が済んだら、住宅ローンの本申込みを実施します。

あらかじめ仮審査が通過した金融機関の中から、希望する金融機関に本申込みの手続きをしてください。本審査では、物件の資産価値がローン融資額に見合うかどうかをチェックします。

物件の資産価値が担保されているかチェックするため、審査の結果が出るまでは時間がかかる可能性が高いです。

金銭消費貸借契約を締結する

住宅ローンの本審査が済めば、金銭消費貸借契約のステップに進みます。

金銭消費貸借契約は、住宅ローンを借り入れて、将来的に同じ金額を返すことを約束する契約です。借入額や借入期間など、返済条件について確認します。

金銭消費貸借契約で提示される内容は、途中で変更することはできません。提示された条件で問題がないか、チェックしておきましょう。

融資実行・物件の引き渡し

最後のステップは、融資実行と物件の引き渡しです。

融資実行は、融資する金額の入出金の確認や、抵当権の登記手続きを行います。手続きがすべて済めば、物件の引き渡しを受けて手続きはすべて完了します。

購入してはいけない中古住宅の特徴

中古住宅の中には、購入を避けたほうが良い物件もあります。購入を避けるべき中古住宅の主な特徴は、以下のとおりです。

• 劣化や欠陥がひどい中古住宅
• 旧耐震の中古住宅
• 違法な建築をしている中古住宅

それぞれのポイントについて確認しましょう。

劣化や欠陥がひどい中古住宅

建物の劣化や欠陥がすすんでいる中古住宅は、購入を避けましょう。

劣化や欠陥がひどい物件は、購入してもすぐに修繕などが必要になります。そのため、頻繫に家を修繕するための費用がかかるリスクがあります。

劣化や欠陥がひどいと、生活にも大きな影響を及ぼします。水回りや排気口が劣化していると、水漏れや換気扇からの悪臭など、快適性が損なわれます。

旧耐震の中古住宅

旧耐震の中古住宅も、購入を避けたほうが良いでしょう。

旧耐震とは、現行の耐震基準に適合していない建物です。主に、昭和50年以前に建築された建物は、現行の耐震基準を満たしていない旧耐震の物件となります。

旧耐震の中古住宅は、中古住宅の中でも割安に購入できます。しかし、地震による被害を受けやすいので、注意が必要です。

長く住み続けることを前提に購入するので、できるだけ購入は避けましょう。

違法な建築をしている中古住宅

建築基準法や都市計画法に違反して建築されている物件は、購入を避けてください。

建ぺい率をオーバーして増改築している物件や、用途地域で定めている用途以外の物件などは、違法な物件です。

このような物件は、住宅ローンの審査に通過しないリスクや、将来的な売却が難しくなるリスクがあります。

住宅購入はFPへの相談も重要

住宅購入を検討している場合は、ファイナンシャルプランナー（FP）への相談も重要です。FPに相談するメリットは、以下の3つです。

• 住宅の適正予算がいくらか分かる
• 住宅ローンや火災保険の相談もあわせてできる
• 資産運用や貯蓄などお金にまつわる相談ができる

それぞれのメリットについて、解説しましょう。

住宅の適正予算がいくらか分かる

FPに相談するメリットの1つに、住宅購入にあたって適正予算がいくらかシミュレーションしてくれる点です。

適正予算とは、住宅購入後の生活に経済面で支障が出ない価格を意味します。

ライフプランニングを通して、住宅を購入した後の収支バランスに問題がないか、教育資金や老後資金に不足がないかを確認してもらえます。

住宅ローンや火災保険の相談もあわせてできる

FPに相談しておくと、住宅ローンや火災保険といった家の購入にまつわる悩みもあわせて相談できる点がメリットです。

住宅ローンの金利情勢やおすすめの金融機関など、まとめて相談してもらえます。

また、家の購入時に契約が必要になる火災保険も相談できるので、適正予算とあわせて相談してみてください。

資産運用や貯蓄などお金にまつわる相談ができる

FPは、資産運用や貯蓄といった住宅以外のお金にまつわる相談もできます。

住宅を購入して将来の資産形成がうまくいかないリスクがあります。教育資金や老後資金などの備えができているか、あわせて確認してもらいましょう。

住宅購入の相談はEverSideへ

EverSideは、お金の不安や課題を総合的な視点で解決するFP事務所です。

家族構成や収支、資産の予測をもとに複合的な分析をしながら、経験豊富なFPが住宅の適正予算がいくらかシミュレーションします。

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初回相談は無料なので、ライフプラン表を作成したい人や住宅予算を知りたい人は、この機会にぜひ相談してください。