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住宅購入を検討するうえで、住宅ローンの手続きの流れを知っておくことは非常に重要です。とはいえ、住宅ローンの手続きや申し込みに、複雑なイメージを持っている人もいるでしょう。

手続きの流れや注意点を把握したうえで住宅ローンを利用しないと、トラブルや問題が発生した際に対処できないリスクがあります。だからこそ、住宅ローンの審査や手続きの流れについては、しっかりと把握しておきましょう。

本記事では、住宅ローンの手続きや審査に必要な書類について解説します。これから住宅選びや住宅ローンを検討している人は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローンの手続きの流れ

住宅ローンの手続きがどのように行われるか流れを知っておくと、融資実行までのスケジュールや手続きに必要な準備物などがおおよそ分かります。住宅の購入手続きは、常に時間的な制約をともないます。

少しでもスケジュールに余裕をもって対応できるメリットがあるため、手続きの流れはしっかり把握しておきましょう。住宅ローンの手続きは、以下の手順で進みます。

• 手順1：情報収集や相談
• 手順2：申込
• 手順3：事前審査
• 手順4：本審査
• 手順5：金銭消費貸借契約
• 手順6：融資実行

それぞれの手順について、詳しく確認しましょう。

住宅ローンの手順１：情報収集や相談

手順1は、目当ての住宅ローンを見つけるための情報収集や相談です。大手銀行からネット銀行まで、各金融機関はさまざまなプランを用意しています。自分たちに合った住宅ローンを見つけるために、情報を集めることが大切です。

情報を集めるためには、各銀行のローンプラザや相談会に参加しましょう。一般的な相談内容は、以下の通りです。

・いくらまで借り入れできるのか・住宅ローンを借りる際の費用はいくらになるのか・借り入れ可能期間や返済期間は何年まで設定できるか・どのような種類の住宅ローンがあるか・実際の返済額はいくらになるか・手続きに必要な書類は何か・ペアローンの利用は可能か

基本的に、ローンプラザで相談する場合、どのような内容でも相談できます。そのため、一般的な相談内容だけでなく、住宅ローンが支払えなかった場合の措置などもあわせて確認しましょう。

また、相談しても必ずその住宅ローンを借りる必要はありません。気軽に相談して目当ての住宅ローンを見つけてください。

住宅ローンの手順２：申込

情報収集や相談をした後は、目当ての住宅ローンを取り扱う金融機関に住宅ローンの申込を行いましょう。

一般的に、申込をする場合は以下の書類が必要です。

• 身分証明書
• 収入を証明する書類
• 利用しているローン関係の書類
• 購入予定の物件のチラシなど

身分証明書は、写真付きの運転免許証やパスポートを準備しましょう。収入を証明する書類は、会社員や公務員は源泉徴収票、個人事業主は3期分の確定申告書を用意してください。また、住宅ローンの審査では他に借り入れなどをしていないかも確認します。

そのため、すでに借り入れしているローンがあれば、その書類を準備してください。最後に、購入予定の物件があればチラシやインターネットの物件ページを準備しましょう。

住宅ローンの手順３：事前審査

申込が終われば、次は事前審査に進みます。事前審査では、以下の項目について確認します。

• 返済比率
• 債務者（申込者）の属性
• 他の借り入れ状況

返済比率は、年間の所得に占めるローン返済額の割合です。返済比率が一定の水準を超えると、審査が否決される可能性が高まります。一般的に、返済比率は25％を超えると給与や収入に対する返済額が過剰と判断されて、審査には通過しません。

属性とは、申込者の年齢や職業、家族構成です。それぞれの項目に応じて問題がないか審査します。

• 年齢：年齢が高いとローンが払えないリスクが高まるので不利になりやすい
• 職業：安定している公務員や医師はプラス評価になりやすい
• 家族構成：扶養親族が多いと出費がかさみやすい点からマイナス評価になりやすい

最後に、他の借り入れ状況を確認します。車のローンや奨学金、カードローンなどを勘案して問題がないか審査します。クレジットカードのキャッシング枠やローンの残債があれば、なるべく返済しておきましょう。

住宅ローンの手順４：本審査

事前審査が通過すると、本審査に進みます。本審査は、事前審査を通過した申込者が本審査を希望すると実施されます。そのため、事前審査が通過したからといって強制的に本審査に進むわけではないので安心してください。

しかし、本審査は事前審査と性質が異なる審査をするので注意しましょう。本審査では、住宅ローンを利用して購入する物件の価値が審査されます。万が一、住宅ローンが払えなかった場合、各金融機関は物件を差し押さえて貸し倒れになるリスクを回避します。

そのため、物件の資産価値がローン融資額に見合うかどうかをチェックします。物件の資産価値が担保されているかチェックするため、審査の結果が出るまでは時間がかかる可能性が高いです。

住宅ローンの手順５：金銭消費貸借契約

本審査が通過したら、次は金銭消費貸借契約に進みます。金銭消費貸借契約とは、住宅ローンを借り入れて、将来的に同じ金額を返すことを約束する契約です。借入額や借入期間、利息などの項目を双方が確認します。

金銭消費貸借契約で提示される内容は、途中で変更することはできません。そのため、提示された条件で問題がないか必ずチェックしておきましょう。

住宅ローンの手順６：融資実行

金銭消費貸借契約が終われば、融資実行されるのを待つだけです。融資実行は、住宅ローンの流れの中でさまざまな手続きが必要になります。融資実行であわてることがないように、やるべきことを整理しておきましょう。

まずは、銀行側が指定した融資実行日に銀行もしくは指定された場所に集合します。集合すると、司法書士から融資実行に必要な手続きを済ませます。本人確認書類や印鑑など事前に言われた持ち物は忘れないようにしましょう。

手続きを済ませると、銀行が送金手続きを始めます。指定された振込先に入金処理を実施したら、入金されたお金が本当にあるか確認します。入金された金額は、次に売主に送金します。

送金完了して売主から入金完了通知がきたら、最後に抵当権を設定する登記手続きを実施します。登記手続きが終えれば、融資実行日に行う手続きはすべて終了です。

ここまでの手順にかかる期間は、おおむね1ヵ月半ほどになります。スケジュール感をイメージしながら、大まかな手続きの流れを把握しておきましょう。

住宅ローンの審査に必要な書類

住宅ローンの審査に必要な書類は、手順ごとに異なります。本章では、手順ごとに必要とされる主な書類を解説します。

一般的な必要書類を手順ごとにまとめると、以下の通りです。

手順	必要な書類
情報収集や相談	特になし（購入したい物件が決まっている場合は収入を証明する書類、他の借り入れが分かる書類、物件の所在や価格が分かるチラシやインターネットのページなど）
申込	身分証明書、収入を証明する書類、他の借り入れが分かる書類、物件の所在や価格が分かるチラシやインターネットのページ
事前審査	身分証明書、収入を証明する書類、他の借り入れが分かる書類、物件の所在や価格が分かるチラシやインターネットのページ
本審査	身分証明書、収入を証明する書類、他の借り入れが分かる書類、住民票、印鑑証明書、売買契約書や重要事項説明書の写し
金銭消費貸借契約	金融機関から指定されたもの（実印など）
融資実行	金融機関から指定されたもの（実印など）

持ち物や準備しないといけない書類の用意が遅れると、審査が進まず目当ての物件を購入できないリスクや、スケジュールが遅れてローが組めない可能性が高まります。

早め早めに、手続きに必要な書類などは用意しておきましょう。

住宅ローンの審査に落ちる人の特徴

住宅ローンの審査に落ちるかどうかの基準は、基本的に金融機関ごとに異なります。また、審査に通過しないケースを情報として開示していないので、実際のところはわかりません。一般的に、審査に通過しない傾向の高い人の特徴は、以下の通りです。

• 個人信用情報に傷がある人
• 収入が借入額に見合っていない人
• 勤続年数が短い人
• カードローンや車のローンなど借り入れが他にある人

上記の特徴がある場合、審査が厳しくなる可能性があります。1つでも特徴に当てはまる項目があれば、住宅ローン選びが難航する可能性が高いです。そのため、自分ひとりで探さずに、住宅ローンに詳しい専門家を頼ってください。

住宅ローンを検討する前に注意したいポイント

これから住宅ローンを選ぶ人や、すでに住宅ローンをくんでいて借り換えするか迷っている人は、住宅ローンを選ぶ前に注意したいポイントがあります。現状から、将来にわたって資産や負債がどのように推移するか必ず確認しましょう。

住宅ローンは、家計の支出において中心となる支出項目です。さらに、支出額がおおむね一定となる固定費で、費用によっては家計に大きな痛手になる可能性があります。

さらに、教育資金や老後資金など将来への貯蓄もしながら住宅ローンを組む場合、現状をもとに将来の資産や負債がどのように推移するのか、より慎重に確認しておく必要があります。

将来の生活に影響が出ないのか、まずはライフプランやキャッシュフロー表が作成できるところに相談してください。

住宅ローンについてよくある質問

Q：住宅ローンの手続きはどのくらいの期間がかかりますか？

各金融機関によってスケジュールが前後しますが、申込をしてから融資実行まで約1ヵ月半ほどかかります。

Q：購入する住宅で住宅ローンの手続きの流れは変わりますか？

購入する住宅の種類で住宅ローンの手続きが大きく変わることはありません。

Q：銀行によって手続きに必要な書類は異なりますか？

銀行によって、手続きに必要な書類が異なる可能性があります。

たとえば、身分証明書が必要な場合、写真付きの身分証明書が必要な銀行と、写真のない身分証明書で代用できる銀行があります。

各金融機関でどのような書類が必要かは、あらかじめ確認して準備しましょう。

まとめ

初めて住宅を購入する場合、住宅ローン選ぶに大変なイメージを持つ人も多いでしょう。

住宅ローンの手続きには、申し込みから融資実行までおよそ1ヵ月半かかり、さまざまな書類が必要です。

そのため、大まかな流れや必要な書類を把握しておかないと、あわててしまいます。しっかりと流れや必要な書類などを理解してから、住宅ローンを選んでください。